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大陆地产商囤地10亿平米 资金达2.4万亿

2017-05-04 14:17:02编辑:游玑人气:



中国国土资源部与财政部及人民银行日前出台一套新的土地调控政策,但据一项调查显示,到2007年底,大陆房地产开发商囤地约10亿平方米,同时,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上截至2006年囤地所沉淀的资金近2.4万亿元,已形成金融业一颗不定时炸弹 近年来,大陆土地开发商囤积土地现象愈演愈烈,坐地等涨,无形中抬高地价,而这也成为全国房价日益飙升的重要原因 据第一财经日报报导,日前,北京师范大学金融研究中心撰写了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》报告主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟认为,继续维持既有决策思维定势和市场供求状况,对房地产行业和金融行业将是一场危险而巨大的赌博 囤地可供静态开发4年 报导说,在计算了近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额后,报告估测到2007年底,开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米,规范和非规范囤地约为10亿平方米在2002年~2006年间,山东、江 苏、浙江和四川省是土地囤积最多的省份,分别占近五年全国土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7% 钟伟表示:“开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年,即可支撑一个完整的开发周期” 此外,报告指出,国家土地储备中心也存在囤积大量土地现象,其计划的土地供应量并没有完全进入市场近来一些城市房价大幅上涨,无一不和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有关 资金成本高达2000亿 报告认为,大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元,甚至已经超出了全行业目前的利润水平根据估算,截止到2006年底,沉淀在土地上的资金约2.4万亿元“这几乎相当于目前商品房的年销售额,沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额,显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降” 报告分析认为,来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿,差不多银行系统每向房地产行业注入4元资金,就有1元被沉淀在土地上钟伟说“在全部囤地导致的资金沉淀中,和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较,沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险” 保持现状房价极可能大涨 根据前述分析,报告认为,地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模,以及囤地的资金成本,造成了市场严重的供不应求,形成了强烈的房价上涨预期 钟伟指出,如果当期房价上涨8%,那么仅有2.5个百分点可以直接归因为前期地价的上涨供地方式和规模的改变,造成了商品房严重的供求失衡,造成了开发商的囤地浪潮,供地和囤地可以解释为当前全部房价上涨的七成原因 报告最后认为,如果持续目前的供地、囤地和房地产金融、税收政策,商品房价格极有可能持续大幅度上涨而中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌表示:“如果数据属实,确实需要加大打击囤积土地的行为,加快土地供应节奏” 新政策未吓阻开发商 中国三部门日前出台“土地储备管理办法”,要求土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,必须达到“净地”要求,提高供应“净地”能力以狙击囤地不过,此办法颁布之后,市场反应平淡 市场人士指出,今年以来,北京就严查土地储备未开发的问题,不久前,北京市当局对数家开发商亮出红牌,收回开发商手上囤积的土地但是由于今年以来各大开发商将储地列为年度战略目标,因此,各地方执行的法令,并未形成吓阻效果 市场指出,不管是1994年颁布的“城市房地产管理法”,还是1999年颁发的“闲置土地处置办法”,在打击囤地行为方面,现实与理想都存在很大差距 违法成本小于违法所得是很重要的一个原因其次,执法部门执法不严甚至徇私舞弊,致使对开发商的处罚和闲置土地的收回力度不够,及对开发商囤地行为定性不准,致使大部份开发商游移在非法与合法之间,这些都是政策无法落实的主要原因 中国社科院数量经济与技术经济研究所研究员李金华说,土地转让收入成为地方政府的主要收入来源,使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化, 
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